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最近、家を改築することになり改めて測量をお願いしたのですが、その際に隣の家の塀の一部が私の土地に入っていることに気がつきました。隣の人と話したのですが、塀の部分まで土地を持っていると主張して譲りません。どのように解決したらよいのでしょうか。
弁護士からの回答
土地の境目である「境界」を定める制度を利用することで紛争を解決することができます。
解説
公法上の境界と私法上の境界
「境界」には、「公法上の境界」と「私法上の境界」があります。公法上の境界とは、隣接する表題登記がある一筆の土地とそれに隣接する他の土地の境目で、登記所に一つの土地として登記された土地の地図上の範囲を画する線のことをいいます。これに対して私法上の境界とは、隣接する土地の所有権の境目のことをいいます。
公法上の境界と私法上の境界
境界紛争を解決する制度には、公法上の境界を定める制度として、①境界確定訴訟、②筆界特定制度が、私法上の境界を定める制度として、③所有権確認訴訟、④民事調停、⑤土地家屋調査士会の境界問題相談センター（通称民間ＡＤＲ）があります。
公法上の境界と私法上の境界
解決制度のうちどの手続を利用するかは、以下のようなことを考慮して決定します。
①争われているのが公法上の境界か私法上の境界か
上記のように制度が違うので、それぞれの解決のための制度を利用しなくてはなりません。
②当事者間協議による解決が可能か
当事者間の協議による解決が可能な事案では、訴訟手続ではなく、民事調停や筆界特定制度、民間ＡＤＲなどの利用が考えられます。
③立証の難易、手続費用等
訴訟の場合は、有力な証拠が必要となったり、測量等の費用が必要となりますので、勝訴の見込みや費用対効果を考える必要があります。
弁護士に依頼した場合
（１）和解書の作成
当事者間において話合いにより合意した場合には、和解書を作成します。
（２）文書作成・示談交渉
当事者間で合意が難しい場合には、弁護士が代理人として交渉します。
（３）訴訟手続の代理
相手方と交渉で解決しない場合には、訴訟を提起したりや調停を申し立てます。
当事務所における解決例
（１）アパートの賃借人に対し、賃料支払催告書を送付し、それまでに滞納していた未払賃料を回収しました。
弁護士から内容証明郵便で催告を受け、賃借人が直ちに支払を行う場合もあります。
（２）貸家の賃借人に対し、未払賃料の支払と建物明渡しを求めて訴訟を行い、訴訟内で和解に至りました。
貸家からの退去と共に、賃借人が貸家敷地内に勝手に造作した物置の撤去を求めました。訴訟のなかで賃借人と和解することができ、解決に至りました。
Ｑ＆Ａ
Ｑ１ 賃貸借契約書に、貸し主の催告がなくても解除できるという条項があるのですが、この場合、催告がなくても解除は有効なのでしょうか？
Ａ 契約書に定めがあるからといって、すべて借り主はそれに従わなければならないというものではありません。無催告解除特約に基づく無催告解除が有効か否かは、個々の事案ごとに、催告なしに解除しても不合理と認められない事情があるか否かで判断されます。
Ｑ２ 貸し主と借り主の信頼関係が破壊されたか否かは、どのような事情を勘案して判断されるのですか？
Ａ 信頼関係が破壊されたか否かは、賃料不払いの期間、賃料不払いに至る事情、従前の賃料支払状況、解除の意思表示後の借り主の対応など様々な事情を勘案して総合的に裁判所が判断します。
