弁護サービス

不動産問題

賃貸住宅問題

家賃滞納のご相談

法律相談

現在、アパートを賃料月額６万円で借りています。今月分の家賃の支払をつい忘れていたのですが、先日大家から、「賃貸借契約を解除する。すぐに部屋を明け渡せ。」と要求されました。確かに支払を忘れていた私が悪いのですが、家賃の支払が遅れたのは今までに１、２度しかありません。しかも、大家から家賃の支払いを催告されたら、すぐ振込みました。それなのに、契約を解除するからすぐに出て行けと言われるのは、納得できません。大家の要求に従うほかないのでしょうか？

弁護士からの回答

家賃の支払いが遅れたのは１～２回で、しかも催促されたらすぐに振り込んでいるので、大家との信頼関係が破壊されたとはいえず、解除は認められないものと考えられます。そのため、部屋を明け渡す必要はありません。

解説

賃料不払いによる解除の要件

　民法５４１条は「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる」と定めています。この規定は契約関係の解除の一般原則であり、賃貸借契約においても適用されます。
　しかし、賃貸借契約は１回限りの契約とは異なり、長期間契約が継続していくことが予定された契約です。また、賃貸借契約では貸し主と借り主の信頼関係が非常に重要な要素になります。したがって、賃貸借契約では上記解除に関する一般的な規定は若干修正されます。
　すなわち、一般的原則に従えば、①相当の期間を定めた催告をしたのに、②借り主がその期間内に賃料の支払をしない場合に、③貸し主が解除の意思表示をすれば解除はできるのですが、賃貸借契約の場合は、①～③があったとしても、④貸し主と借り主の信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合には解除はできないという修正がされています。

賃料の不払い期間

　どれくらいの期間賃料の不払いを続けると信頼関係の破壊が認められるのでしょうか。この点について画一的な基準はありません。この点に関する裁判もその判断はまちまちです。ただし、一般論として、賃料収入は貸し主の生活の基盤ともなることからすれば、何らの正当な理由なくして３ヵ月分以上の賃料を滞納する場合には、信頼関係は破壊されたと言ってよいと考えられています。

ご質問の場合

　まず、賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除するためには、①相当の期間を定めた催告、②借り主がその期間内に賃料の支払をしないこと、③解除の意思表示をすることが必要です。
　しかし、本件では、①の催告の要件が欠けていますので、そもそも貸し主は契約を解除することはできません。また、仮に①の要件が満たされていたとしても、賃料を支払期日までに支払わなかったのは借り主が単に支払を失念していたためであり悪意によるものではないこと、賃料未納の事実を貸し主に指摘されてから、借り主がすぐに賃料を支払っていること等からすれば、④信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情があるといえます。
　結局本件の場合、貸し主の契約解除に法的な有効性は認められませんので、貸し主の要求に従う必要はありません。