解説

賃料増額請求について

借地借家法３２条によると、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」とされています。この請求権はいわゆる賃料増減額請求権と言われていますが、この賃料増減額請求権の行使による賃料額の増減は、相手方に対する一方的な意思表示により（文書に限らず、口頭で行うことも可能です）、それが相手方に到達したときに効果が生じるとされています。ここにいう効果が生じるとは、以後賃料は客観的に相当な額（適正価額）で増減したということを意味します。
しかし、当事者間で賃料について話がまとまらない場合、いくらが客観的に相当な額なのか不明なままで、これでは、借り主はいくらの賃料を支払えばいいのか分かりません。
そこで、借地借家法３２条２項・３項は、賃料の増減額につき当事者間に協議が調わないときは、増額または減額を正当とする裁判が確定するまでは、賃借人は、自己が相当と認める額の賃料を支払えばよいと定めています。ただし、増額又は減額を正当とする裁判が確定したときに、過去の支払額に不足があれば、当該不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付けて支払う必要があります。

ご相談のケース

上記のとおり、裁判所の判断が確定するまでの間、借り主は自己が相当と考える賃料を支払うことで借り主としての義務は果たしたことになります。したがって、債務不履行を理由として、貸し主が契約を解除し、借り主を部屋から追い出すことは許されません。ただし、増額を正当とする裁判が確定した後は、今までの不足額に年１割の割合による利息を付して支払わなければなりません。

対応方法

（１）賃借人が請求された増額に同意する場合には、その増額賃料を支払えば足ります。

（２）賃借人が請求された増額に同意しない場合は、賃借人は、自分が相当と認める金額を支払えば足ります。賃貸人がそのような金額を受け取らない場合は、供託制度を利用します。賃料を受領しない賃貸人に代わって法務局に賃料を供託することで、賃借人としての義務を果たしたことになります。ですので、賃貸人から債務不履行責任を問われることはありません。どこの供託所に供託すればよいかですが、賃料を支払う義務のある場所、すなわち賃貸人に持参して支払う場合や賃貸人の口座に振込んで支払う場合には、賃貸人の住所地を管轄する法務局等が供託所になります。

弁護士に依頼した場合

賃料増減額交渉

まずは、相手方に内容証明郵便通知し，交渉を行います。貸し主側のご依頼であれば、値上げの理由・根拠を借り主に示して理解を求めます。借り主側のご依頼であれば、貸し主側に値上げの理由・根拠の開示を求めます。

賃料増減額調停の申立

交渉で話がまとまらない場合、調停を申立てます。いきなり訴訟を行うことはできず、訴訟を提起する前に、調停を申立てなければなりません（調停前置主義。）調停が不調に終わった場合には、訴訟を行います。

当事務所における解決例

貸している店舗の賃料が、近隣の同種物件の賃料に比べて３割ほど安いため、賃料増額の調停を申し立て、賃料を増額することができました。

調停の中で、近隣同種物件の賃料や、建物維持費、公租公課などの経費を示し、借り主が値上げに同意しました。

Ｑ＆Ａ

Ｑ１　家賃を値上げできる場合とはどのような場合ですか？

Ａ　①租税などの負担の増加、②土地や建物の価格の上昇その他経済事情の変動、③近隣の同種の建物の借賃に比べて不相当となったときに値上げを請求できるとされています。（借地借家法３２条。）

Ｑ２　供託とは何ですか？

Ａ　供託とは、弁済者が弁済の目的物を債権者のために供託所に供託して債務を免れる制度です。供託は無条件にできる訳ではありません。①債権者が弁済の受領を拒絶する場合、②債権者が弁済の支払を受領することができない場合、③債権者は存在するが、債務者がその過失なくして、それが誰であるか知りえない場合、に限られています。賃貸人が賃料の受領を拒否する場合は上記①に該当するので、賃借人は自分が正当であると考える額の賃料を供託することができます。

Ｑ３　店舗を借りていますが、近隣の同種賃貸物件よりも賃料が高く設定されています。借り主が、貸し主に賃料減額を求めることができますか？

Ａ　借り主が、貸し主に賃料減額を求めて調停を申し立てることも可能です。長期の賃貸借契約においては、不動産価値の変動などにより、賃料の再設定が必要となる場合もあります。